利马房地产投资指南
六个高端区域对比 — 115,604条销售记录 · 80,000+条租赁记录 · 2022年Q1 – 2024年Q4
4.7 – 5.4%
毛收益率范围
$145K – $216K
中位价格区间
181套/月
最大租赁量
-3.9% 至 +2.9%
总回报范围
六个高端区域对比 — 115,604条销售记录 · 80,000+条租赁记录 · 2022年Q1 – 2024年Q4
六个高端住宅区，按估计年总回报率排名
| 区域 | 中位价格 | 毛收益率 | 净收益率 | 租赁/月 | 价格CAGR | 总回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Miraflores | $215K | 5.0% | 4.3% | 181 | -1.7% | +2.6% |
| Barranco | $168K | 5.4% | 4.6% | 46 | -2.1% | +2.4% |
| San Borja | $200K | 4.8% | 4.1% | 40 | -1.2% | +2.9% |
| Surco | $177K | 4.9% | 4.2% | 104 | -2.4% | +1.8% |
| La Molina | $145K | 4.9% | 4.2% | 23 | -2.1% | +2.1% |
| San Isidro | $216K | 4.7% | 4.0% | 76 | -7.9% | -3.9% |
较旧的建筑（16-30年）在租赁收益率方面优于新建筑
新建筑15-29%的价格溢价并未被相应更高的租金所抵消。二手公寓在所有六个区域中始终提供更好的租金价格比。
来源：17,559条挂牌记录分析，2022年Q1 – 2024年Q4
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可以。秘鲁对外国房地产所有权没有限制。非居民可以与秘鲁公民拥有相同的权利购买、出售和出租房产。唯一的例外是距离国家边境50公里范围内的房产，这些需要特殊授权。
对于现金买家，是的。高端区域的毛收益率4.7-5.4%与其他拉丁美洲首都相比具有竞争力。但是，当地8-12%的抵押贷款利率在大多数情况下使杠杆购买现金流为负。该市场倾向于能够全额购买的买家。
Barranco领先，毛收益率为5.4%，由较低的入场价格和年轻租户的强劲需求驱动。但是，Miraflores提供最好的风险调整回报，每月181个租赁列表 — 任何区域中流动性最高。
截至2025年第3季度，Miraflores的中位公寓价格为$215,000。单卧室单位通常从$120,000开始，而三卧室公寓的价格范围从$280,000到$450,000，具体取决于年龄和与Malecón的距离。
基于Excel的计算器使用在17,559条实际销售列表上训练的多元回归模型。输入您的目标区域、卧室数量、平方米面积、建筑年龄和停车位数，以获得带有置信区间的价格估计。
二手房产（16-30年）始终提供更好的租赁收益率。新建筑的价格溢价为15-29%，这不会被相应更高的租金所抵消。数据显示，对于专注于收入的投资者，旧建筑在分析的每个区域中的表现都更好。
利马的高端租赁市场在2022年至2025年期间处理了超过80,000条列表。Miraflores以每月181条列表居首，其次是Surco（104条）和San Isidro（76条）。面积不足60平方米的单位在所有区域中产生最高的租赁收入。
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