Six quartiers premium comparés — 115 604 annonces de vente · 80 000+ registres de location · Q1 2022 – Q4 2024
Les six quartiers résidentiels premium, classés par rendement annuel total estimé
| Quartier | Prix Médian | Rend. Brut | Rend. Net | Locations/mois | TCAC Prix | Rendement Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Miraflores | 215 K$ | 5,0% | 4,3% | 181 | -1,7% | +2,6% |
| Barranco | 168 K$ | 5,4% | 4,6% | 46 | -2,1% | +2,4% |
| San Borja | 200 K$ | 4,8% | 4,1% | 40 | -1,2% | +2,9% |
| Surco | 177 K$ | 4,9% | 4,2% | 104 | -2,4% | +1,8% |
| La Molina | 145 K$ | 4,9% | 4,2% | 23 | -2,1% | +2,1% |
| San Isidro | 216 K$ | 4,7% | 4,0% | 76 | -7,9% | -3,9% |
Les immeubles anciens (16–30 ans) surpassent les constructions neuves en rendement locatif
La prime de prix de 15–29% sur les constructions neuves n'est pas compensée par des loyers proportionnellement plus élevés. Les appartements de revente offrent systématiquement de meilleurs ratios loyer-prix dans les six quartiers.
Source : Analyse de 17 559 annonces, Q1 2022 – Q4 2024
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Oui. Le Pérou n'a aucune restriction sur la propriété immobilière étrangère. Les non-résidents peuvent acheter, vendre et louer des biens immobiliers avec les mêmes droits que les citoyens péruviens. La seule exception concerne les propriétés situées à moins de 50 km des frontières nationales, qui nécessitent une autorisation spéciale.
Pour les acheteurs au comptant, oui. Les rendements bruts de 4,7–5,4 % dans les quartiers premium se comparent favorablement à ceux d'autres capitales latino-américaines. Cependant, les taux hypothécaires locaux de 8–12 % rendent la plupart des achats avec effet de levier négatifs sur les flux de trésorerie. Le marché favorise les acheteurs qui peuvent acheter comptant.
Barranco est en tête avec un rendement brut de 5,4 %, porté par des prix d'entrée plus bas et une forte demande des jeunes locataires. Cependant, Miraflores offre les meilleurs rendements ajustés au risque avec 181 annonces de location par mois — la liquidité la plus élevée de tous les quartiers.
Le prix médian d'un appartement à Miraflores est de 215 000 $ en Q3 2025. Les studios commencent généralement à environ 120 000 $, tandis que les appartements de trois chambres varient entre 280 000 $ et 450 000 $ en fonction de l'âge et de la proximité du Malecón.
La calculatrice basée sur Excel utilise un modèle de régression multivariée entraîné sur 17 559 annonces de vente réelles. Entrez votre quartier cible, le nombre de chambres, la surface en mètres carrés, l'âge du bâtiment et les places de parking pour obtenir une estimation des prix avec des intervalles de confiance.
Les propriétés en revente (âgées de 16–30 ans) fournissent systématiquement de meilleurs rendements locatifs. Les constructions neuves supportent une prime de prix de 15–29 % qui n'est pas compensée par des loyers proportionnellement plus élevés. Les données montrent que les bâtiments plus anciens surpassent les constructions neuves pour les investisseurs axés sur le revenu dans tous les quartiers analysés.
Le marché locatif premium de Lima a traité plus de 80 000 annonces de 2022 à 2025. Miraflores domine avec 181 annonces par mois, suivie de Surco (104) et San Isidro (76). Les unités de moins de 60 m² génèrent le revenu locatif le plus élevé par mètre carré dans tous les quartiers.
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