Seis distritos premium comparados — 115.604 listados de ventas · 80.000+ registros de alquiler · Q1 2022 – Q4 2024
Los seis distritos residenciales premium, clasificados por retorno anual total estimado
| Distrito | Precio Medio | Rend. Bruto | Rend. Neto | Alquileres/mes | CAGR Precio | Retorno Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Miraflores | $215K | 5.0% | 4.3% | 181 | -1.7% | +2.6% |
| Barranco | $168K | 5.4% | 4.6% | 46 | -2.1% | +2.4% |
| San Borja | $200K | 4.8% | 4.1% | 40 | -1.2% | +2.9% |
| Surco | $177K | 4.9% | 4.2% | 104 | -2.4% | +1.8% |
| La Molina | $145K | 4.9% | 4.2% | 23 | -2.1% | +2.1% |
| San Isidro | $216K | 4.7% | 4.0% | 76 | -7.9% | -3.9% |
Los edificios más antiguos (16–30 años) superan a las construcciones nuevas en rendimiento de alquiler
La prima de precio del 15–29% en construcciones nuevas no se compensa con alquileres proporcionalmente más altos. Los apartamentos de reventa ofrecen consistentemente mejores relaciones alquiler-precio en los seis distritos.
Fuente: Análisis de 17.559 listados, Q1 2022 – Q4 2024
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Sí. Perú no tiene restricciones sobre la propiedad extranjera. Los no residentes pueden comprar, vender y alquilar propiedades con los mismos derechos que los ciudadanos peruanos. La única excepción son las propiedades dentro de 50 km de las fronteras nacionales, que requieren autorización especial.
Para compradores al contado, sí. Los rendimientos brutos de alquiler del 4.7–5.4% en distritos premium se comparan favorablemente con otras capitales latinoamericanas. Sin embargo, las tasas hipotecarias locales del 8–12% hacen que las compras apalancadas tengan un flujo de efectivo negativo en la mayoría de los escenarios. El mercado favorece a los compradores que pueden comprar de contado.
Barranco lidera con un rendimiento bruto del 5.4%, impulsado por precios de entrada más bajos y una fuerte demanda de personas más jóvenes. Sin embargo, Miraflores ofrece los mejores rendimientos ajustados al riesgo con 181 listados de alquiler por mes, la liquidez más alta de cualquier distrito.
El precio medio del apartamento en Miraflores es de $215.000 a partir del Q3 2025. Las unidades de un dormitorio típicamente comienzan alrededor de $120.000, mientras que los apartamentos de tres dormitorios oscilan entre $280.000 y $450.000 dependiendo de la edad y proximidad al Malecón.
La calculadora basada en Excel utiliza un modelo de regresión multivariada entrenado con 17.559 listados de ventas reales. Ingresa tu distrito objetivo, número de dormitorios, área en metros cuadrados, antigüedad del edificio y espacios de estacionamiento para obtener una estimación de precio con intervalos de confianza.
Las propiedades de reventa (16–30 años) ofrecen consistentemente mejores rendimientos de alquiler. Los nuevos desarrollos conllevan una prima de precio del 15–29% que no se compensa con alquileres proporcionalmente más altos. Los datos muestran que edificios más antiguos superan a los nuevos para inversores enfocados en ingresos en todos los distritos analizados.
El mercado de alquiler premium de Lima procesó más de 80.000 listados de 2022 a 2025. Miraflores domina con 181 listados por mes, seguido por Surco (104) y San Isidro (76). Las unidades menores a 60 m² generan los ingresos de alquiler más altos por metro cuadrado en todos los distritos.
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